La Ley del IRPF prevé la exención de la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda habitual, en aquellos supuestos en los que el importe obtenido en la venta se reinvierte en la compra de una nueva vivienda habitual. Dicha compra puede realizarse en los dos años siguientes a la venta de la anterior vivienda. Por ello, si un contribuyente tiene pensado comprar vivienda, basta con marcar en su declaración de IRPF el compromiso de reinvertir, para que la ganancia quede exenta. Ello, obviamente, siempre que finalmente se acabe adquiriendo vivienda en el plazo indicado.

El problema viene cuando el contribuyente no marca en su declaración de IRPF el compromiso de reinvertir, porque en ese momento realmente no tiene intención de comprar vivienda. Y sin embargo, por un cambio en las circunstancias, o por la aparición de una buena oportunidad, acaba adquiriendo tal vivienda dentro del plazo de dos años previsto en la normativa del IRPF. ¿Qué hacer en estos casos?

A esta cuestión se ha referido nuestro Socio Director, José María Salcedo Benavente, abogado experto en litigación tributaria, en su última tribuna de opinión publicada en «David contra Goliat», su blog en Idealista. Y ello, recordando que se trata de una cuestión que ya están resolviendo los Tribunales.

El caso que ya ha resuelto por el TSJ de Madrid

Ejemplo de ello es la reciente sentencia de 4-12-2023 (recurso 137/2022), en el que la AEAT desestimó la solicitud de rectificación planteada por un contribuyente que en su declaración de IRPF no marco la casilla de reinversión en vivienda, pero que finalmente sí acabó adquiriendo vivienda. En concreto, el motivo de desestimación fue que la AEAT consideró que la exención por reinversión es una opción tributaria, que no se puede revocar una vez ya ha finalizado el plazo de declaración del impuesto.

Sin embargo, para el TSJ madrileño «nos encontramos con una obligación de carácter formal del sujeto pasivo de incluir en su autoliquidación la cantidad que va a destinar a reinversión en los dos años siguientes, procedente de la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la primera vivienda habitual, para un mejor control de la administración, sin que la no inclusión expresa de dicha cantidad y la tributación de la ganancia patrimonial en el ejercicio en que se obtiene, signifique la pérdida de la exención e impida que posteriormente, siempre dentro del plazo legal de dos años, se pueda aplicar la exención pretendida, si se adquiere una nueva vivienda habitual y se cumplen el resto de los requisitos legalmente establecidos.»

Por tanto, «para el TSJ de Madrid lo relevante es que se cumplan los requisitos de la reinversión, calificando como incumplimiento de una mera obligación de carácter formal el hecho de que en la declaración de IRPF del ejercicio en que se obtuvo la ganancia, no se marcara el compromiso de reinvertir en vivienda», recalca José María Salcedo.

Otro motivos que justifican la aplicación de la exención por reinversión en vivienda aunque se omitiera el compromiso de reinvertir

Además de la consideración de la presunta opción tributaria como una mera obligación formal, existen en opinión de nuestro Socio Director, otras vías para defenderse de Hacienda en estos casos.

Una de ellas consiste en que no es de recibo que se pretenda obligar a los contribuyentes a asumir el compromiso de reinvertir en supuestos en los que no tienen pensado comprar vivienda a la fecha de presentar la declaración del impuesto. Ello, teniendo en cuenta que probablemente acabará viéndose obligado a devolver la exención disfrutada con intereses de demora, una vez se confirme que efectivamente no ha adquirido vivienda.

Además, y para el hipotético supuesto en que se considerase que la exención por reinversión en vivienda es una opción tributaria, José María Salcedo recuerda que el propio Tribunal Económico – Administrativo Central (TEAC), ha permitido la revocación de estas opciones cuando cambien las circunstancias en base a las que se tributó.

Se refiere en concreto a la resolución de 28-3-2023 (00/03890/2022) que declaró que la irrevocabilidad de las opciones tributarias “debe interpretarse y entenderse «rebus sic stantibus» es decir, estando así las cosas o mientras estas no cambien. De forma que en caso de que se produzca una modificación sustancial en las circunstancias que llevaron al ejercicio de una u otra opción, deberá otorgarse al contribuyente la posibilidad de mudar la opción inicialmente emitida a través de los procedimientos previstos a tal efecto por el ordenamiento jurídico -esto es, vía rectificación de autoliquidación, declaración complementaria o en el marco de un procedimiento de comprobación-, siempre y cuando la citada modificación no sea imputable al obligado tributario.”

Por tanto, en opinión de José María Salcedo, en los supuestos comentados es evidente que las circunstancias con base en las que el contribuyente dejó de ejercitar la presunta opción tributaria por la exención por reinversión en el momento de presentar su declaración, no tuvieron nada que ver con las que se produjeron meses después, cuando pudo finalmente comprar vivienda. Y ello supone un motivo más para dar la razón a los contribuyentes y permitirles aplicar la exención por reinversión, a pesar de que en su día no marcaran la opción en su declaración de IRPF.

Aplicación a la campaña de IRPF de 2023

Por último, José María Salcedo considera en su tribuna de opinón que «estamos ante una interpretación de la norma que es plenamente aplicable a la actual campaña de IRPF. Y es que puede haber contribuyentes que en su día tributaron por la ganancia patrimonial obtenida por la venta de su vivienda, y no marcaron en su declaración la exención por reinversión en vivienda, ni el compromiso de reinvertir en vivienda.»

Por ello, recomienda a los contribuyentes que cumplieron los requisitos de reinversión, y compraron una nueva vivenda dentro del plazo de dos años siguientes a la venta de la anterior, pero no marcaron en su día la casilla de reinversión, que reclamen a Hacienda la aplicación de la exención, y la devolución de ingresos indebidos.

Pulsa aquí para leer la tribuna de opinión completa publicada en el blog «David contra Goliat», alojado en Idealista.